IMMOBILIER DE DEMAIN

FPCI

OUVERT - EN COURS DE SOUSCRIPTION

100.000€

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SOYEZ ACTEUR DU DÉVELOPPEMENT DE L’IMMOBILIER EN RÉGION

Le FPCI /Immobilier De Demain est un Fonds Professionnel de Capital Investissement engagé dans l’aménagement des territoires et basé sur une stratégie de création de valeur. Il vise la constitution d’un portefeuille de prises de participation en capital dans des opérations immobilières en région.

Solution de capitalisation, le FPCI / IDD vous permet de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux sur les plus-values potentielles qui vous seront restituées à la sortie. Le FPCI / IDD est une offre d’investissement créée à l’initiative de Foncière Magellan, Société de Gestion indépendante - spécialiste de l’investissement immobilier en région et agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

AVERTISSEMENTS

Le FPCI Immobilier de demain comporte un risque de perte en capital. La performance n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La fiscalité dépend de la situation de chaque souscripteur et peut évoluer dans le temps. Il est recommandé aux souscripteurs d’étudier leur situation fiscale avec leur conseiller fiscal.

SOLUTION DE CAPITALISATION

Une offre d’investissement pour faire travailler votre capital, assortie d’un horizon de liquidité de 6 à 8 ans. Le capital souscrit finance
des opérations immobilières et foncières. Une performance* issue d’une recherche de plus-value entre le montant de l’investissement
et celui de la revente.

*La performance ciblée n’est pas garantie. Le FPCI IMMOBILIER DE DEMAIN ne garantit pas le capital investi. Le FPCI IMMOBILIER DE DEMAIN comporte un risque de perte en capital.

Une thématique : le renouvellement urbain

Des investissements dans des opérations immobilières en région participant à la croissance durable des territoires à l'heure où :

42% du parc immobilier français est de classe E¹
60 à 70% du parc tertiaire français date d'avant 1980²
1% taux de rénovation annuelle des bâtiments en moyenne entre 2012 et 2016 ²

Sources : ¹ Le Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires, 2022.² Le Centre d’Etudes et de Recherches Economiques sur l’Energie.

Les régions

Les régions bénéficient d'une croissance démographique et économique supérieure à la moyenne française :

croissance démographique : +16% en moyenne depuis 20 ans
+588 200 emplois entre 2009 et 2019

Source : INSEE

Fiscalité différenciante (*)

Éligibilité au 150-0 B ter - Remploi de produits de cession

Hors Assiette IFI

Personnes physiques : exonération de l'impôt sur les plus-values

Personnes morales : Taux d'IS sur les plus values à 15%

*La fiscalité dépend de la situation de chaque souscripteur et peut évoluer dans le temps. Il est recommandé aux souscripteurs d’étudier leur situation fiscale avec leur conseiller fiscal.

L'ESSENTIEL PATRIMOINE IMMOBILIER CARACTÉRISTIQUES ET FRAIS AVERTISSEMENTS ET RISQUES Informations relatives à la durabilité

SOUSCRIPTION

100.000€

SOUSCRIPTION MINIMUM

6 ANS

DURÉE DE VIE DU FONDS*

À COMPTER DU 12/01/2023

31/12/2024

FIN DE LA PÉRIODE DE SOUSCRIPTION

50 M€

OBJECTIF DE COLLECTE

*Prorogeable 2 fois 1 an à l'initiative de la SGP

CARRIED INTEREST

20 % des résultats attribués aux porteurs de parts C (société de gestion et son personnel) au-delà d’une
performance annualisée de 7 %

LES ACQUISITIONS AU 19/02/2024

HÔTEL PARTICULIER D'EXCEPTION I PARIS VII^ème ARRONDISSEMENT (75)

DATE D'ACQUISITION : janvier 2024

SURFACE : + de 500 m²

Acquisition d’un hôtel particulier d’exception situé au 76 rue de l’université dans le 7ème arrondissement de Paris. Une opération immobilière réalisée en co-investissement avec un cercle restreint d'investisseurs.
Dans le cadre d'une stratégie de value-added, cet actif a vocation à être rénové en profondeur en vue d’une revente à une clientèle fortunée à la recherche de « produits d’exception clé en main ».

Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs.

FONCIER EN ZONE URBAINE I GRAND-EST (67)

DATE D'ACQUISITION : décembre 2023

SURFACE : + de 45 000 m²

Opération de portage foncier afin d’accompagner un promoteur immobilier national dans une opération immobilière visant à reconvertir un site d'activités en un nouveau quartier à usage mixte (logements, bureaux, activités, hôtellerie).

Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs.

CARACTÉRISTIQUES

FPCI

FONDS PROFESSIONNEL DE CAPITAL INVESTISSEMENT

SEMESTRIELLE

FRÉQUENCE DE VALORISATION

12/01/2023

DATE D'AGRÉMENT

SRI 6 /7

SYNTETIC RISK INDICATOR*

*Syntetic Risk Indicator : 1 étant le risque le plus faible et 7 le risque le plus élevé. 1 ne signifiant pas absence de risque.

FRAIS PARTS A1 ET R1 - SOUSCRIPTION 100 000€ - 499 000€

3% HT DE L'ACTIF NET

DONT 1% RÉTROCÉDÉ AUX DISTRIBUTEURS

RÉMUNÉRATION ANNUELLE DE GESTION

0,5% DE L'ACTIF NET

FRAIS DE FONCTIONNEMENT

5% MAXIMUM

DROIT D'ENTRÉE

FRAIS PARTS A2 et R2 - SOUSCRIPTION > 500 000€

2,5% HT DE L'ACTIF NET

DONT 0,75% RÉTROCÉDÉ AUX DISTRIBUTEURS

RÉMUNÉRATION ANNUELLE DE GESTION

0,5% DE L'ACTIF NET

FRAIS DE FONCTIONNEMENT

5% MAXIMUM

DROIT D'ENTRÉE

PRINCIPAUX RISQUES

Risques inhérents à tout investissement en capital

Le Fonds a vocation à financer des Sociétés Cibles en capital et en quasi fonds propres. Sa performance est donc directement liée à la performance des Sociétés Cibles dans lesquelles il est investi, laquelle est soumise à de nombreux aléas tels que notamment : retournement du secteur d’activité, récession dans la zone géographique, modification substantielle apportée à l’environnement juridique et fiscal, évolution défavorable des taux de change ou d’intérêt. Ces Sociétés Cibles peuvent être sensibles aux phases descendantes du cycle économique du secteur dans lequel elles exercent leurs activités.

Risques d’illiquidité des actifs du Fonds

Le Fonds est un fonds de capital investissement qui sera investi dans des titres non cotés sur un Marché. Ces titres sont peu ou pas liquides. Par suite, et bien que le Fonds aura pour objectif d’organiser la cession de ses Participations dans les meilleures conditions, il ne peut être exclu que le Fonds éprouve des difficultés à céder de telles Participations dans les délais et à un niveau de prix souhaité.

Risques liés à l’estimation des charges

Compte tenu de la nature des actifs des Sociétés Cibles du Fonds (biens immobiliers avec travaux et / ou rénovations), l’estimation des coûts induits reste soumise à l’aléa immobilier.

Risques liés à l’estimation de la valeur des Sociétés Cibles

Les Sociétés Cibles font l’objet d’évaluations selon les méthodes de valorisation des actifs du secteur immobilier. Ces évaluations sont destinées à estimer périodiquement l’évolution de la valeur des actifs en portefeuille et à calculer la valeur liquidative des parts du Fonds. Quel que soit le soin apporté à ces évaluations, les valeurs liquidatives sont susceptibles de ne pas refléter la valeur exacte du portefeuille du Fonds.

Risque de diversification insuffisante

La diversification des projets peut être réduite, dans la mesure où elle dépend du montant total des sommes souscrites par les souscripteurs dans le Fonds.

Caractère imprévisible des Distributions

Le remboursement des capitaux investis et les plus-values, le cas échéant, relatifs à un investissement initial se feront généralement par des distributions qui se réaliseront seulement plusieurs années après l’investissement initial. De telles distributions sont par nature imprévisibles et peuvent se produire plus tôt ou plus tard que les prévisions de la Société de Gestion. Les porteurs de parts ne doivent pas espérer des retours sur investissement significatifs avant plusieurs années suivant leur investissement.

Risques liés au blocage des rachats de parts

Les demandes de rachat de Parts ne sont pas autorisées pendant la Période de blocage, soit la durée de vie du Fonds.

Risques liés aux cessions de parts

Les porteurs de parts doivent être conscients de la nature long terme de leur investissement. Les parts du Fonds ne peuvent être vendues ou transférées sans avoir averti la Société de Gestion en conformité avec la documentation juridique du Fonds (article 10 ci-dessous). Il n’y a pas de marché organisé pour les parts et la Société de Gestion n’a pas connaissance qu’un tel marché puisse se développer dans l’avenir. Ainsi, un porteur de parts peut ne pas être en mesure de trouver une liquidité pour son investissement dans le Fonds dans un délai compatible avec ses contraintes. En cas de cession de ses parts, le prix de cession peut également être inférieur à la dernière valeur liquidative connue, le cédant étant susceptible de ne pas obtenir le prix qu’il souhaitait. En outre, ses parts peuvent ne pas être acceptées en tant que garantie dans le cadre d’un prêt.

Risques juridiques

Comme tout véhicule d’investissement, le Fonds peut voir sa responsabilité mise en jeu ou être appelé en garantie relativement à une des Sociétés Cibles dans laquelle il a investi. Ces évènements sont susceptibles de diminuer la capacité financière ou la rentabilité du Fonds.

Risques fiscaux

La modification des textes en vigueur applicables aux FPCI postérieurement à la date du Règlement est susceptible d’avoir un impact juridique, fiscal ou financier négatif pour le Fonds et ses souscripteurs. De plus, un investissement peut engendrer des considérations fiscales complexes qui peuvent différer pour chaque investisseur. A cet égard, les informations figurant dans le Règlement reflètent l’état du droit au jour de l’établissement du Règlement et sont susceptibles d’évoluer significativement. Par conséquent, les souscripteurs doivent prendre tous conseils utiles auprès d’un professionnel qualifié sur les incidences d’un investissement, le Fonds ou la Société de Gestion ne pouvant à ce titre encourir de responsabilité. Enfin, le Fonds est un FPCI dit fiscal. Par voie de conséquence, il doit respecter le Quota Fiscal visé à l’article 4.2.2 du Règlement. Or, la question de l’éligibilité des Sociétés Cibles à ce Quota Fiscal est sujette à interprétation de la loi fiscale française. Dès lors, il se peut qu’une Société Cible qui était considérée comme éligible ne le soit pas malgré toute la prudence et l’analyse de la Société de Gestion.

Risques de durabilité

Tout évènement ou toute situation dans le domaine environnemental, social ou de la gouvernance qui, s’il survient, pourrait avoir un impact négatif réel ou potentiel sur la valeur de l’investissement.

Risques liés à la stratégie de gestion mise en œuvre par le Fonds

Les sociétés dans lesquelles le Fonds sera investi seront des sociétés françaises. Par conséquent, l’évolution défavorable de l’environnement économique, politique ou social en France est susceptible d’affecter négativement la valeur du portefeuille du Fonds. En outre, compte tenu de la stratégie d’investissement du Fonds, ce dernier investira dans un seul secteur d’activité : l’immobilier. Toute évolution défavorable affectant ce secteur d’activité ou un secteur d’activité qui lui est lié pourrait avoir un impact significatif sur le rendement du Fonds. Les activités que souhaitent développer le Fonds peuvent rétrospectivement avoir fait l’objet d’une analyse erronée des opportunités de marché par les dirigeants et ne pas rencontrer le succès commercial escompté.

Les activités immobilières exercées par le Fonds, au travers des sociétés, peuvent être source de contentieux.

Le Fonds peut investir dans des instruments de taux et d’obligations, et par conséquent pourra être soumis :

• à un risque de taux : en cas de variation des taux, il existe un risque que la valeur des actifs dans lesquels le Fonds a investi baisse, ce qui peut entraîner une baisse de la valeur liquidative du Fonds ;

• à un risque de crédit, en cas de dégradation ou de défaillance d’un émetteur, ce qui peut entraîner une baisse de la valeur liquidative du Fonds.

ARTICLE 8

La "Taxonomie sur la finance durable de l'Union Européenne" désigne la classification des activités économiques ayant un impact favorable sur l'environnement, afin d'orienter les investissements vers les activités "vertes".

Le FPCI IDD est classifiée "article 8" conformément au règlement (UE) 2019/ 2088 dit "Règlement Disclosure ou SFDR" (développé dans la note d’information).

La Taxonomie sur la finance durable de l'Union Européenne a pour objectif d'identifier les activités économiques considérées comme durables d'un point de vue environnemental. Actuellement, des critères d'examen technique (Technical Screening Criteria) ont été développés pour certaines activités économiques à même de contribuer substantiellement à deux de ces objectifs : l'atténuation du changement climatique, et l'adaptation au changement climatique. Les données présentées ci-dessous ne reflètent donc que l'alignement à ces deux objectifs, sur la base des critères non-définitivement publiés, tels qu'ils ont été soumis aux colégislateurs européens. Nous mettrons à jour cette information en cas de changements apportés à ces critères, de développement de nouveaux critères d'examen relatifs à ces deux objectifs, ainsi que lors de l'entrée en application des critères relatifs aux quatre autres objectifs environnementaux : l'utilisation durable et la protection des ressources aquatiques et marines ; la transition vers une économie circulaire ; la prévention et la réduction de la pollution ; la protection et la restauration de la biodiversité et des écosystèmes. Pour être considérée comme durable, une activité économique doit démontrer qu'elle contribue substantiellement à l'atteinte de l'un des 6 objectifs, tout en ne nuisant pas à l'un des cinq autres (principe dit DNSH, "Do No Significant Harm").

Pour qu'une activité soit considérée comme alignée à la Taxonomie européenne, elle doit également respecter les droits humains et sociaux garantis par le droit international. Le Fonds ne prend actuellement aucun engagement en matière d'alignement de son activité avec la Taxonomie européenne. d'activités économiques durables sur le plan environnemental définis à ce jour.

Caractéristiques environnementales et/ou sociales

Ce produit financier a-t-il un objectif d’investissement durable?

Non. Il promeut des caractéristiques E/S, mais ne réalisera pas d’investissements durables.

Quelles caractéristiques environnementales et/ou sociales sont promues par ce produit financier ?

Notre approche consiste à prendre en compte des critères environnementaux et sociaux. Toutefois ces critères ne contribuent pas substantiellement aux objectifs de la Taxonomie européenne pour la finance verte.

Quels sont les indicateurs de durabilité utilisés pour mesurer la réalisation de chacune des caractéristiques environnementales ou sociales promues par le produit financier ?

Les indicateurs de durabilité utilisés pour mesurer la réalisation des caractéristiques environnementales promues par le FPCI IDD sont les suivants :

• Exposition aux énergies fossiles (PAI obligatoire) : le but est d’identifier la part des actifs impliqués dans l’exploitation et l’activité d’extraction des énergies fossiles (pétrole et gaz) difficilement compatibles avec la transition énergétique et qui représentent des risques financiers, environnementaux et sociaux élevés.

• Inefficience énergétique (PAI obligatoire) : il s’agit d’un ratio mesurant l’inefficience énergétique du patrimoine selon la classe du DPE (en énergie primaire) pour les actifs existants et la réglementation nationale en vigueur pour les constructions neuves.

• Consommation énergétique (PAI supplémentaire) : il s’agit de suivre les consommations énergétiques finales en kWhEF/m²/an (tous usages, toutes énergies) et de les comparer au benchmark de l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) pour la classe d’actif concernée.

• Emissions de Gaz à Effet de Serre (EGES) : il s’agit de suivre les émissions de GES en kg CO2/m².an et de les comparer à la moyenne communiquée par l’Observatoire de l’Immobilier Durable sur la classe d’actifs concernée.

• EGES évitées : il s’agit de calculer les EGES évitées par m² et par an en kéqCO2/m².an. Soit, les EGES du patrimoine antérieur à la restructuration auxquelles on soustraira les EGES dues aux travaux de restructuration étalées sur 23 ans et les EGES du patrimoine après rénovation.

Le calcul de cet indicateur est basé sur l’analyse de cycle de vie d’un bâtiment qui est de 50 ans avec une période post-restructuration de 23 ans avant la fin du cycle de vie sur laquelle sont étalées les EGES et prendra comme référence les données moyennes de l’OID.

• Consommation de ressources : il s’agit de valoriser l’usage de ressources durables pour les chantiers de construction ou de rénovation. Soit, calculer la part des matières premières (hors matériaux récupérés, recyclés ou biosourcés) dans le poids total des matériaux de construction utilisés pour des construction neuves ou des rénovations significatives.

Quels sont les objectifs des investissements durables que le produit financier entend partiellement réaliser et comment l’investissement durable contribue-t-il à ces objectifs ?

Le FPCI IDD contient une proportion minimale de 0% d’investissements durable.

Dans quelle mesure les investissements durables que le produit financier entend partiellement réaliser ne causent-ils pas de préjudice important à un objectif d’investissement durable sur le plan environnemental et social?

Le FPCI IDD contient une proportion minimale de 0% d’investissements durable.

Comment les indicateurs concernant les incidences négatives ont-ils été pris en considération?

Le FPCI IDD prend en considération les 2 PAI obligatoires (tableau 1 de l’annexe I) et 1 PAI supplémentaire au choix parmi ceux applicables aux investissements dans des actifs immobiliers (tableau 2 de l’annexe I). La prise en compte de ces PAI est abordée en détail à la question 2.

Dans quelle mesure les investissements durables sont-ils conformes aux principes directeurs de l’OCDE à l’intention des entreprises multinationales et aux principes directeurs des Nations unies relatifs aux entreprises et aux droits de l’homme? Description détaillée:

Le FPCI IDD contient une proportion minimale de 0% d’investissements durable.

Ce produit financier prend-il en considération les principales incidences négatives sur les facteurs de durabilité ?

Oui. Ce produit financier prend en compte les principales incidences négatives (PAI) sur les facteurs de durabilité à travers:

• Exposition à l’inefficience énergétique prise en compte dans l'évaluation ESG

• La consommation d'énergie prise en compte dans l'évaluation ESG ;

• L'exposition aux énergies fossiles prise en compte dans l'évaluation ESG.

Quelle stratégie d’investissement ce produit financier suit-il ?

Avant présentation du dossier au comité d’investissement de Foncière Magellan, l’équipe Investissements du FPCI IDD a pour mission de présenter les conclusions de l’audit préliminaire des critères extra-financiers avec notamment une première estimation de la note ESG sur la base des informations disponibles pour compléter la grille ESG du fonds.

Quels sont les éléments contraignants de la stratégie d’investissement utilisés pour sélectionner les investissements afin d'atteindre chacune des caractéristiques environnementales ou sociales promues par ce produit financier ?
Les pratiques de bonne gouvernance concernent des structures de gestion saines, les relations avec le personnel, la rémunération du personnel et le respect des obligations fiscales.

Ces critères sont des éléments quantifiables permettant de mesurer l’impact extra-financier du bâtiment sur 14 thématiques de Développement Durable.

Le produit financier intègre de façon systématique cette évaluation ESG des actifs, sans toutefois que celle-ci soit discriminante dans les décisions d'investissement.

Une note ESG par actif est donc obtenue avant, mais aussi après la mise en place d’un éventuel plan d’amélioration au travers de 43 critères répartis sur les trois piliers Environnemental, Social et de Gouvernance qui sont évalués selon un ou plusieurs choix de réponses. Ces critères sont des éléments quantifiables permettant de mesurer l’impact extra-financier du bâtiment sur 14 thématiques de Développement Durable. Le produit financier intègre de façon systématique cette évaluation ESG des actifs, sans toutefois que celle-ci soit discriminante dans les décisions d'investissement.

Quel est le taux minimal d’engagement pour réduire la portée des investissements envisagés avant l’application de cette stratégie d’investissement ?

Il n’existe pas d’engagement à réduire la portée des investissements selon un taux minimal.

Quelle est la politique suivie pour évaluer les pratiques de bonne gouvernance des sociétés bénéficiaires des investissements ?

Quelle est l'allocation des actifs prévue pour ce produit financier ?

La répartition des actifs prévue pour ce produit financier est la suivante : le % des actifs en portefeuille alignés avec les caractéristiques E/S est de 100%.

Comment l’utilisation de produits dérivés atteint-elle les caractéristiques environnementales ou sociales promues par le produit financier ?

Dans quelle mesure minimale les investissements durables ayant un objectif environnemental sont-ils alignés sur la taxinomie de l’UE ?

Le produit financier peut investir dans des activités économiques durables sur le plan environnemental, néanmoins les investissements de ce produit financier ne prennent pas en compte les critères de l’Union européenne en matière d’activités économiques durables sur le plan environnemental. Le produit financier s'engage à un alignement de 0% avec la Taxonomie européenne.

Le produit financier investit-il dans des activités liées au gaz fossile et/ou à l'énergie nucléaire qui sont conformes à la taxonomie de l'UE ?

Non

Quelle est la part minimale d’investissements dans des activités transitoires et habilitantes?

100% des investissements du FPCI IDD seront réalisés dans le secteur du bâtiment. Celui-ci, par son impact environnemental, fait partie des activités éligibles à la taxonomie :

7.1. Construction de nouveaux bâtiments

7.2. Rénovation de bâtiments existants (activité transitoire)

7.3. Installation, maintenance et réparation d’équipements d’efficacité énergétique (activité habilitante)

7.4. Installation, maintenance et réparation de stations de recharge de véhicules électriques (activité habilitante)

7.5. Installation, maintenance et réparation de système de pilotage de la performance énergétique (activité habilitante)

7.6. Installation, maintenance et réparation de technologies liées aux énergies renouvelables (activités habilitante)

7.7. Acquisition et gestion de biens immobiliers

Quelle est la part minimale d’investissements durables ayant un objectif environnemental qui ne sont pas alignés sur la taxinomie de l’UE?

Le FPCI IDD contient une proportion minimale de 0% d’investissements durable

Quelle est la part minimale d’investissements durables sur le plan social ?

Le FPCI IDD contient une proportion minimale de 0% d’investissements durable.

Quels investissements sont inclus dans la catégorie «#2 Autres», quelle est leur finalité et existe-t-il des garanties environnementales ou sociales minimales ?

Un indice spécifique a-t-il été désigné comme indice de référence pour déterminer si ce produit financier est aligné sur les caractéristiques environnementales et/ou sociales qu’il promeut ?